¿Vale la pena comprar bienes raíces en Montenegro y cuál es la mejor manera de hacerlo?

En la infancia, muchos probablemente soñaban con tener una casa junto al mar, porque es muy romántico vivir en un resort. Los adultos a veces compran este tipo de bienes inmuebles no tanto para vivir aquí de forma permanente o para venir de vacaciones sin preocuparse por la reserva, sino para ganar dinero alquilando una vivienda. El mismo Montenegro recibe anualmente varias veces más turistas que las personas que viven aquí, lo que significa que habrá una demanda constante de un apartamento bien ubicado durante la temporada y que puede amortizar rápidamente.

Al estudiar las características de los bienes raíces en Montenegro, debe tenerse en cuenta que los apartamentos y casas en este país pueden tener una gran cantidad de ventajas. Considere los principales relacionados con la mayoría de viviendas en venta.

• La demanda de viviendas de alquiler a corto plazo en Montenegro ha aumentado rápidamente en los últimos años y no se prevén condiciones previas para una caída de la demanda. En 2017, el número de visitantes al país superó los 2 millones por primera vez y continúa creciendo de manera constante. Los precios bajos, en comparación con muchos otros centros turísticos, atraen a los turistas aquí, y el estado también ha establecido un régimen sin visa con la mayoría de sus vecinos y muchos países postsoviéticos. Como resultado, el 20% de los huéspedes provienen de Serbia, Rusia y Ucrania juntos proporcionan la misma cantidad, hasta el 10% de los visitantes provienen de Bosnia y Herzegovina, pero también vienen aquí turistas adinerados de Europa Occidental.

• El atractivo para la inversión del sector de la vivienda del país es bueno porque se han creado reglas transparentes y realistas para los inversores extranjeros, que recuerdan notablemente a la ejemplar Unión Europea en este sentido. Además, el país solo después de obtener la independencia en 2006 se dio cuenta de cuánto puede ganar con el turismo, porque aquí se construyó una gran cantidad de viviendas después de esa fecha. Esto significa que hay muchos edificios nuevos construidos con tecnologías modernas, además, no es un problema encontrar un departamento vacante para comprar.

• Si lo desea, puede encontrar viviendas relativamente económicas en Montenegro; aquí el precio promedio por metro cuadrado ni siquiera funciona aproximadamente. Todo depende de una serie de características específicas, por ejemplo, el valor histórico de un edificio aumenta las tarifas, pero la presencia de un terreno cercano para un desarrollo prometedor reduce en gran medida el precio. Como resultado, exactamente la misma vivienda a una distancia de 300 metros entre sí puede tener precios diferentes. Además, los precios están influenciados por el factor geográfico: en la prestigiosa costa de Budva, la vivienda es la más cara, el resto de la costa es un poco más barata, pero en el interior los precios son mucho más bajos, aunque las montañas también son hermosas aquí. .

• La política fiscal y comunal en Montenegro también solo contribuye a la compra de viviendas aquí. Por ejemplo, al comprar un apartamento en el mercado secundario, el impuesto será solo del 3% del costo, pero si el vendedor es el propio desarrollador, no habrá tal sobrepago. El impuesto anual para los propietarios oscila entre el 0,1% y el 1% del costo por metro cuadrado en esta región, pero de todos modos no es mucho.

• La inversión no se limita a las inversiones en el desarrollo de viviendas: los inversores más grandes están construyendo infraestructura como escuelas con idioma de instrucción en inglés o ruso, puertos de yates y muchas otras comodidades. Esta mejora en la situación contribuye aún más al hecho de que los turistas vienen aquí en grandes cantidades, lo que significa que será aún más rentable alquilar una vivienda aquí.

• Montenegro es considerado uno de los países más respetuosos con el medio ambiente., porque aquí no hay una industria seria y, por lo tanto, el mayor crecimiento del potencial turístico se considera bastante natural.

Naturalmente, también existen ciertas desventajas, pero son relativamente pocas y para muchas personas son insignificantes. Sin embargo, es para ti que pueden resultar un serio inconveniente, por lo que también los consideraremos.

• Montenegro tiene el estatus oficial de candidato a la adhesión a la Unión Europea, pero aún no se ha convertido en uno, y no se puede decir que esto suceda pronto. Para muchos inversores del espacio postsoviético, comprar una casa en el extranjero también es útil en el contexto de un recibo simplificado de una visa Schengen, además de poseer un apartamento en un país de la UE, puede solicitar un permiso de residencia y luego un pasaporte.

• Montenegro tiene un destacado pasado socialista provincial - a pesar de las innovaciones que se están introduciendo, la infraestructura, en comparación con Europa Occidental, cojea. Por ejemplo, prácticamente no hay calefacción centralizada en ningún lugar del país, aunque en invierno, incluso en una costa relativamente cálida, la temperatura es de solo 3-7 grados centígrados.

Es costumbre que los lugareños calienten las instalaciones con aire acondicionado, pero aquí la red eléctrica ya puede fallar: los cortes debido a las cargas máximas aún no son una maravilla. Entre otras cosas, la mentalidad y la formación del personal local son algo intermedio entre la Europa aclamada y nuestras realidades desagradables, que pueden asustar a algunos de los turistas adinerados.

Como se señaló anteriormente, el estado abordó el desarrollo de la infraestructura turística de manera organizada: al menos se entregaron parcelas a desarrolladores privados, y aquellos, que querían recuperar los fondos gastados, se apresuraron a construir una gran cantidad de viviendas. Por un lado, la abundancia de ofertas debería haber provocado una cierta disminución de los precios inmobiliarios, pero en el caso de Montenegro, vemos que aquí las inversiones ya han comenzado a dar sus frutos.

La práctica demuestra que Al comprar una casa en Montenegro, tiene mucho sentido no buscar un objeto para comprar por su cuenta, sino buscar la ayuda de consultores locales.... Usted mismo apenas puede entender por qué una casa cara cuesta tanto y, al elegir una vivienda más barata, no estará seguro de conocer todos los riesgos de tal compra.

Los expertos señalan que en los últimos años, la creciente demanda está impulsando intensamente a los desarrolladores y se esfuerzan por completar las instalaciones en construcción lo antes posible, lo que inevitablemente adolece de la calidad de la construcción. Teniendo en cuenta que los terremotos ocurren periódicamente en este país montañoso, vale la pena pensarlo repetidamente antes de comprar un apartamento en un edificio nuevo "sin terminar".

Además, no es raro escuchar quejas de que los edificios ubicados al pie de las montañas tienen una mayor tendencia a rodar gradualmente e incluso a derrumbarse.

En cuanto a la primera línea, será mucho más difícil comprar una vivienda aquí, aunque solo sea por el hecho de que la demanda de extranjeros especialmente ricos es especialmente alta aquí. Hace unos años, algunos medios occidentales influyentes escribieron que alrededor del 14% de todo el territorio de Montenegro ya había sido comprado por extranjeros, y debe asumirse que están interesados ​​principalmente en la costa. Sin embargo, Incluso hay opciones aquí, solo prepárate para desembolsar una cantidad muy significativa.

El mercado de la vivienda montenegrino tiene un rango enorme en términos de precios; demasiados factores afectan los precios. Tomemos, por ejemplo, el parque de viviendas: puede obtener un apartamento tanto en un antiguo edificio de gran altura, que no difiere fundamentalmente de uno típico soviético, como en un edificio relativamente nuevo, construido ya en los días de la independencia, tomando en cuenta todos los requisitos del edificio moderno.

Una vez más, en algún lugar de las montañas o incluso en la capital Podgorica, los precios pueden resultar ligeramente por debajo del promedio, pero la gran pregunta es cuánto dará sus frutos tal inversión, porque las estadísticas muestran que la inmensa mayoría de los turistas extranjeros no se apresuran tanto. tanto a las montañas como al mar.

Todos estos factores no nos permiten determinar el precio medio por metro cuadrado; más precisamente, se puede calcular, pero en la práctica no aporta ningún beneficio, porque puede ser más barato y mucho más caro. Si aún estás interesado y quieres tener al menos una idea general de cuánto debes contar, debes saber que 40 mil euros es el capital mínimo que te permite adquirir un pequeño estudio de 20 metros cuadrados.

Un pequeño apartamento tipo familiar con un área de unos 50 metros cuadrados costará 60 mil de esa manera.

Si está interesado en una casa con un terreno, el costo lo determinará en gran medida el edificio y no el territorio en sí. Por ejemplo, una casa de 60 metros en el patio de 200 metros cuadrados puede costar aproximadamente 80 mil euros, pero una espaciosa villa de 200 metros cuadrados con una parcela de otros 300 sacará unos buenos 170 mil.

La diferencia de precios depende no solo de la proximidad al mar, sino también de la ubicación geográfica específica. En primer lugar, en cualquier región se agradece mucho la vista desde la ventana, la vivienda se considera especialmente impresionante, desde la cual se ven claramente tanto la montaña como el mar.

Naturalmente, una gran ventaja es que el área local tiene su propio acceso al mar, idealmente, su propia playa, donde los forasteros, excepto por invitación del propietario, no pueden entrar.

Si hablamos de las regiones, entre los mejores lugares se suele llamar Budva Riviera (las cercanías del complejo turístico Budva) y Boko-Kotorska (la costa de la Bahía de Kotor, incluida Tivat).

Puede intentar ahorrar dinero eligiendo alojamiento en algún lugar de la Riviera Barskaya o incluso en las cercanías de Ulcinj. Al mismo tiempo, debe comprender que su costo es menor por una razón: hay menos oportunidades para la recreación de élite, los turistas no están tan ansiosos por ir allí y, por lo tanto, las ganancias probablemente no serán tan altas.

Como se desprende de lo anterior, la ciudadanía de Montenegro para la adquisición de bienes raíces dentro del país, por supuesto, no es necesaria; de hecho, el estado, por el contrario, está interesado en que los extranjeros inviertan su dinero aquí y, por lo tanto, simplificó el procedimiento tanto como sea posible. Además, aunque las perspectivas y el momento de la adhesión de Montenegro a la Unión Europea aún no están del todo claros, muchas personas hoy parecen recibir un pasaporte de este país como una buena manera de convertirse pronto en ciudadanos de la Unión Europea.

Otra cosa es que aquí no todo es tan simple - Montenegro pide mucho por la venta real de un pasaporte. Para comprar bienes raíces en el desierto para obtener un documento, tendrá que pagar desde 250 mil euros, y en una región desarrollada, desde 350 mil, y otros 100 mil en cualquier caso deben transferirse a las cuentas del propio estado. Además, esta opción no se ofrece a todos: dentro de los tres años posteriores al lanzamiento del programa (2018-2021), se deberá enviar una solicitud y solo se seleccionarán 2 mil afortunados entre todos los solicitantes que podrán participar. participar.

En ausencia de mucho dinero, puede recorrer un camino más largo, haber recibido previamente un permiso de residencia en el país. Si compró una casa aquí, se le emite un permiso de residencia temporal, que es válido solo por un año; durante este tiempo, debe afianzarse y obtener razones adicionales para quedarse. Si no ha encontrado un trabajo y no se ha casado con alguien del local, puede prescindir de una visa solo si el objeto comprado cuesta más de 40 mil euros; entonces puede extender su permiso de residencia.

Independientemente del tipo de propiedad inmobiliaria que decida comprar en Montenegro (un apartamento, un terreno o una casa), su transacción comenzará con un llamado acuerdo preliminar. No dice mucho: describe las condiciones para concluir una transacción (qué, dónde, cuándo, por cuánto, de quién y para quién), considera el método y los términos de pago, y también prescribe el monto del depósito, generalmente aproximadamente el 10% del valor acordado del objeto comprado. La cantidad especificada del depósito debe ser transferida al propietario anterior, quien está obligado a emitir un comprobante de que recibió el dinero prescrito en el acuerdo preliminar.

Después de eso, se concluye el contrato principal de venta, para cuyo registro legal se debe solicitar solo a las notarías estatales de Montenegro: estas son las reglas del país. Ya hay puntos notablemente más marcados aquí; además de lo que se describió anteriormente, debe mencionarse, por ejemplo, que el vendedor acepta volver a registrar el objeto a otra persona.

Como se indicó anteriormente, al comprar una casa en el mercado secundario para ciudadanos de países postsoviéticos, el impuesto es del 3% del monto. En general, como muestra la práctica, los impuestos, el apoyo legal y la reinscripción juntos aumentan los costos en aproximadamente un 5%, por lo que al elegir una propiedad, también debe tener en cuenta ese margen.

La cláusula de que el vendedor no tendrá nada contra la reemisión es importante por la razón de que cualquier nuevo propietario, lógicamente, debe registrar inmediatamente la adquisición en el catastro estatal por sí mismo... Sin embargo, de acuerdo con las leyes de Montenegro, esto no se puede hacer en cualquier momento en el futuro, sino en los primeros 30 días a partir de la fecha de la transacción. Es mejor no experimentar con lo que sucederá si la legalización no se da dentro del plazo propuesto, y para que no haya problemas innecesarios por parte del vendedor que “cambió de opinión” y pone un radio en la rueda, un La cláusula sobre su consentimiento para la renovación se detalla especialmente en el contrato.

Si está comprando una parcela de tierra gratuita y planea participar en el desarrollo por su cuenta, vale la pena considerar que en Montenegro, lejos de todas las tierras, se requiere un mayor desarrollo. Puede haber muchas razones por las que un sitio en particular, desde el punto de vista de la legislación, no es adecuado para la construcción, pero difícilmente podrá cambiar este estado del territorio, y cualquier edificio erigido por usted por ignorancia o insolencia lo hará. ser considerado ilegal y puede estar sujeto a demolición ...

Muchos de nuestros compatriotas, que planean adquirir bienes raíces en el Adriático, deciden vender bienes raíces "adicionales" en su tierra natal para ayudar con el dinero. Dividir un procedimiento en dos etapas retrasa enormemente el proceso e implica mucho papeleo, por lo que algunos inversores potenciales ni siquiera quieren considerar tal idea, por considerarla demasiado difícil de implementar. De hecho, el problema puede resolverse un poco más fácil de lo que parece.

Hay agencias inmobiliarias internacionales que ofrecen el servicio de cambiar, digamos, bienes raíces rusos por bienes raíces montenegrinos. En lugar de dos transacciones separadas, cada una de las cuales puede llevar mucho tiempo, se propone una y bastante rápida, ya que no está buscando un comprador para una propiedad rusa ni un vendedor de bienes raíces en Montenegro; esto es, considere, uno. y la misma entidad legal. Como resultado, es posible que nunca tenga dinero en sus manos, pero no espere hasta que se compre el objeto que está vendiendo. los especialistas simplemente llegan a la dirección especificada y estiman cuánto puede costar la casa o el apartamento que ofrece.

Debido a la cooperación con una empresa seria, puede simplificar el proceso de reinscripción, incluso si "se come" parte del presupuesto.... Además, estos servicios suelen funcionar solo para Moscú, San Petersburgo y otras ciudades importantes donde hay demanda de bienes raíces.

Las respuestas a las preguntas sobre la compra de bienes raíces en Montenegro se dan en el siguiente video.